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关于社区居委会与物业公司的关系,这些问题如何处理?以下文章来源于物业精英汇

善由心 于 2021/05/11 14:26:53 更新 信息编号:202105114 86 次浏览
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关于社区居委会与物业公司的关系,这些问题如何处理?
以下文章来源于物业精英汇
社区是社会的缩影,是一个“微型社会”。如何建设和管理好一个社区,为创见文明社区做出贡献,理顺社区管理工作中的各职能部门的关系,尤其是理顺社区居委会与物业管理公司之间的关系尤为重要。社区居委会按《城市居民委员会组织法》规定行使职责,主要管人。物业公司则是根据合同契约为业主提供相应服务,主要管物。物业管理与居委会关系是专业管理机制与居民自治管理机制的有机结合,双轨并行。从我市社区文明建设的情况看,居委会和物业管理公司的关系,从总体上看是融洽的,但也存在一些矛盾和问题亟待探讨和解决的。
一、 物业管理的现状
我市物业管理在市委、市政府高度重视下,以“创卫”工作为契机,把物业管理和创建工作有机结合起来,以抓社区创建工作为重点,推动物业管理迅速发展。目前,我市物业管理主要有以下几种形式:第一,由物业管理公司委托进行社会化、专业化、企业化、经营型的管理,约占37%;第二,由街、居进行管理,约占33%;第三,由产权单位自管的约占18%;第四,由房地产开发企业自行管理的约占12%,其中由街、居开展物业管理的形式还可以分为以下四种:一是街道成立物业管理公司开展物业管理;二是以居委会为主实施物业管理;三是以居委会设立社区服务站为依托进行管理;四是居委会、社区服务、物业管理“三位一体”的管理模式。
由专业化物业管理公司实施管理和由街、居进行管理的占全市住宅房屋面积70%以上,目前发展的趋向是社区物业管理逐步向专业化物业管理模式过渡,因为专业化管理能够为社区的环境卫生、安全保卫、公共绿化、维修保养等各个方面提供全方位、多层次,集管理、经营、服务为一体的服务,其优点在于能依法经营,按合同为业主提供优质服务,接受业主和业主委员会的监督,它对城市的两个文明建设及落实社区管理起着不可替代的作用。由街、居进行管理的模式,其优势在于:
一是居委会原来就担负居民区管理责任,具有居民思想政治工作的主导权;民事纠纷调解权;政府交办的行政性工作执行权;向政府反映居民意见、要求和建议权;对物业管理公司履行的社区公共事务职责的监督权。而且他们对住户情况比较熟悉,街、居开展物业管理使其从单纯行政管理转变为社区服务、物业管理为一体的新型管理方式。
二是可以充分发挥居委会行政管理以及多样化的社区服务有机结合,寓管理于服务中,以服务促管理,尤其对旧新村小区采用居委会的管理模式比较适应;
三是居委会管理收费标准上的专业物业管理公司低,居民容易接受;四是街、居开展物业管理在我市已有一定基础,积累了一些经验,他们将物业管理和社区管理、行政管理三者结合起来,取得了良好的环境效益、社会效益和经济效益。
二、 存在的主要问题
创建文明社区是居委会和物业管理公司的共同任务,目的都是为了创造“安居乐业”的社区生活和工作环境。居委会是行政管理主体,物业管理公司是经济性管理实体,各自履行职责。但由于思想观念未改变,各自工作职责不明确,工作中出现一些碰撞和矛盾,形不成合力,主要表现在:
1、 管理机制处于新旧体制的转换过程,由于经济利益的矛盾,政企分开的问题没有根本解决,如社区的绿化养护、车辆管理、保安保洁等本应由物业管理公司承担的任务,而由居委会所代替,使物业公司在管理行为上受到制约,社区化、专业化经营管理的优势不能得到充分发挥,甚至影响到物业管理公司的生存与发展。
2、 职责不明,相互推诿。上级行政管理部门要求居委会和物业公司履行的职责,如收取“门前三包”费、垃圾袋、老鼠药费等硬性任务,则出现相互推诿,形不成合力,以至影响物业管理公司与居委会之间的关系。
3、 物业管理推行企业化、社会化、专业化、市场化的格局尚未形成。尤其由街、居物业公司(站)管理的专业化程度不高,管理的广度和深度不够。有些公司物业管理人员素质差,服务水平低,管理不到位,业主(住户)投诉多。有的街、居物业公司(站)好的物业盘子接不来,接到的多数是专业物业公司卸下来的“包袱”,先天条件差的小区,而且开发商预留资金不足,给街、居实施物业管理带来很大困难。据统计,我市自1995年开展创建物业管理优秀住宅小区(大厦)至今已评选出全国和省、市各级先进单位121个,全都是专业物业管理公司,而街、居物业管理公司没有一个达标。
4、 社区共建、共管,联合、协调的组织尚未建立。物业管理公司、居委会、业主委员会是社区建设的最基础力量,但目前这三家在管理和创建活动中尚未形成有效的统一体,遇到矛盾和意见分歧三方无法及时沟通、协调,影响了社区建设和发展。
5、 住宅小区“造血功能”不足。近年来虽经多方努力,已归集基本金数百万元,但由于旧住宅小区环境条件差,各项设施不足,资金严重短缺。而多数小区缺少“造血”功能,物业管理费用难以为继,因此,出现了违章搭盖、占用老年人活动中心,甚至把保安岗楼都作为商业网点或租赁作为他用,以换取有限的经济收入来弥补物业管理费用的不足。因此,正常的房屋维修、设施维护等都难以进行,影响社区长效管理措施的落实。
三、 理顺物业管理公司和居委会关系的几点建议和思考
1、 政企分开。要明确街、居组织是行政性组织,物业管理公司是企业经营性质。居委会与物业管理公司应按政企分开的原则,协商确定双方的权益划分。居委会不再从事与物业管理范围相重叠的公共事务和经营活动。
2、 明确职责。居委会负责小区内宣传教育、民事纠纷调解、拥军优属、扶贫帮困和计划生育等工作。物业管理公司负责房屋维修、保洁保安、车辆停放、绿化养护、公共设施等实行统一管理。凡物业管理的任务,居委会可委托物业管理公司管理,但这种委托管理应当是有偿的市场经济行为。
3、 签订责任书。居委会根据上级行政机关的各个时期的任务与要求,与物业公司研究分工,社区内属于物业管理的任务,由物业公司进行落实,并签订责任书,这样既便于居委会行政管理的意图在物业管理中得到贯彻落实,又利于借助居委会具有行政性工作执行权的优势,加强对小区开展各项工作,发挥居委会的监督作用。
4、 建立“三位一体”的管理机制。创建文明社区,首先要在组织上落实。必须建立由居民委员会、物业管理公司、业主委员会三家组成的共创文明社区领导小组。居民委员会主任担任领导小组组长,物业管理公司(站)领导和业主委员会主任任副组长。并建立工作例会制度,及时沟通情况,研究解决小区管理中的难点问题,形成小区统一协调的管理机制。把居委会职能与社区管理的企业行为有机结合起来,使之相得益彰,形成合力,积极推进社区建设工作。
5、 建立社区物业长效管理机制。建立长效管理机制,一个重要的环节是要有良性循环的投入机制,其来源可由社区单位和产权人共同承担。一是按法律法规条例规定,由企业或个人承担的部分;二是小区留用“造血功能”提取的部分;三是下拨的用于城市管理和设施维护的资金部分;四是企业和市民在自觉自愿的原则下捐助的部分;五是街道用于创建的费用。这几部分费用必须固定下来,规范用途、量入为出,公开使用。同时,要合理解决居委会和物业管理公司之间的经济利益关系,比如有关“门前三包”费、垃圾袋、老鼠药费和治安联防费等,已实行物业管理的社区,由物业管理公司统一向用户收取。
推行物业管理市场化机制。打破谁开发谁管理的格局,引入竞争机制。物业管理单位由市场选择,业主选聘,以招投标方式选择物业管理单位,并根据其管理服务水平、价格、企业信誉等决定取舍,淘汰一批服务差、管理水平低、市民意见大的物业管理公司,扶植一批规模大、机制新、信誉高、实力强的物业管理企业,真正担负起提高社区建设水平的重任,为广大居民提供和保持整洁、安全、舒适的居住环境。
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