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[同壹管家]如何做好“业主委员会规范运作”这篇大文章 —— 《业主委员会行为指引》

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(6月19日在华南和谐社区高峰论坛的发言)

 

        7月,华南和谐社区发展中心在广州开会讨论“构建现代熟人社区”的研讨会,周活宁主任希望我能写一个关于业主组织“共识文本”一类的材料,供会议讨论。初稿写出后,在小范围内传阅获得一定的好评。范国振老先生还建议浓缩成类似“三大纪律八项注意”那样短小、精炼,像民谣一样能够朗朗上口,适合传播的东西。

11月,为筹备深圳市华南和谐社区中心揭牌成立,我们初步有了这个“三大规范八项注意”的构想,拟将其作为业委会规范运作的一个行为指引。广东著名诗人桂汉标先生亲自动笔,按诗歌民谣的风格进行了创作,其后,又经过周活宁、李春云(时任住宅与房地产杂志副总编辑)等人的接力般一棒传一棒的撰写修改,最后形成了下边这个“民谣版”: 

 

三大规范:

1、遵守法律循规距 和谐社区创文明

2、拒收红包不谋私 廉洁自律风气正

3、乐于奉献担责任 当好义工领头人

八项注意:

1、订好民约乡规,自我管理约束

2、按期缴纳费用,公开透明账务

3、用好各项权力,权利责任相符

4、定期汇报工作,接受业主监督

5、告示张贴上墙  投诉及时回复,

6、开展社区活动,交流互爱互助,

7、共建熟人社区  求同存异包容,

8、协调物业公司 真诚合理守约

 

    为使业委会规范运作的理念得以更好的传播,我们编写了这个“民谣版”。但因受此格律的限制,也使我们的整体思路未能在此“民谣”版中得以体现。故此,我们尝试就此展开“文本版”的进一步的论述:

 

               严峻的现实状况,促使我们做出回答

 

业主委员会的成立难和运作难,被认为是目前面临的两大难题。政府和社会各界均对解决这两大难题给予较高的关注。

“业委会成立难”一直被社会各界垢病,据各地的统计,业委会成立率低,普遍不足30%。对于业委会“成立难”的问题,从国务院到广东省、深圳市各个层级的物业管理条例的制订,均花了不少篇幅试图进行法律法规上的修订。虽然不尽人意,但毕竟在一定程度上体现了有关部门的重视。

然而,业委会即使突破各种障碍成立了,其运作情况也难于让人乐观。有统计资料说,已成立的业委会,运作良好的,大概只占了三分之一,甚至连这个数字还达不到。有很多业委会,一成立,就成了“僵尸”业委会,“名存实亡”;有的则因未能坚持原则立场,对物业企业进行有效监督,被业主戏称为“业伪会”。

南方都市报曾引用市住建局的说法:目前,完全符合物业管理法规要求成立的业主委员会并不多,即使已经成立的业主委员会按照法规要求规范运作的则更少,都或多或少地存在一些问题。业主委员会成员多为兼职,法律法规意识淡薄,专业能力有限,综合素质不高,导致业主委员会运作透明度不够,暗箱操作现象比较普遍,严重影响业主委员会的规范运作。另外,少数物业服务企业对业委会成员以所谓的“好处”,包括减免物业服务费、停车费等为“诱饵”,导致部分业委会为一己私利而做出一些损害全体业主权益的事情。更有物业服务企业以运作经费来要挟业委会作出一些有损业主利益的决策。

据深圳市龙岗区布吉街道物业管理办欧主任反映:布吉街道前些年是以业主与开发商、物业企业的矛盾较突出,但近年来,业主与业委会的矛盾,业主之间的矛盾急剧上升,成为政府监管的一个新的难题。

业委会“运作难”的问题,涉及到业委会自身的建设,这里面即有道德层面的问题,也有工作行为的指引问题,有些东西法律法规无法做出硬性的规定,更多的要靠“乡规民约”的约束,或加强学习培训,提高业委会成员的自身素质来解决。

我们为此尝试在“三大规范八项注意”“民谣版”的基础上,制订一个更为详细的“行为指引要点”的“文本版”。

 

            《业委会规范运作行为指引》的要点

 

一、 业主委员会自身的廉洁自律

1、业主委员会应自觉遵守国家法律、法规,积极参与社区公益活动和各类普法教育。不组织、参与任何危害社会、社区安全稳定的、法律法规禁止的其他活动。

2、业委会委员要有做“义工”献身精神,不能打个人的小算盘,捞个人的好处。业主委员会应廉洁自律,不得以业委会的名义谋取个人的私利,抵制各类以“人之常情”为理由赠送的红包(购物卡)或其他利益输送。

3、每年公布缴费情况:业主大会和业委会活动经费、业委会委员津贴等费用的使用情况,业委会委员、候补委员缴纳物业服务费、水电气费、停车费、物业专项维修资金等缴费情况,每季度向全体业主公布一次。

4、自觉接受全体业主的质询监督。恪尽职守,忠诚维护全体业主的权益。

 

二、 业主委员会“阳光运作”

 

1、 努力打造“阳光小区”,实现账目公开透明

据有关条例,实行物业酬金制服务的小区须“按季度公布物业服务费收支情况”。业主委员会应督促落实,依法严加审核,聘请会计师事务所进行审计,确保物业管理费的每一笔和收入和支出合理合法,公开透明。

2、 业委会自身工作流程的公开透明

建立业委会网站或博客,所有公告,决议全上网;所有网上投诉,及时反馈答复;较复杂的问题,通过网上论坛、QQ群等工具,随时交流,公布问题的解决进度。

 

三、 业主委员会与业主的关系

 

1、提倡邻里之间和睦相处:一个小区有不同的意见,不同的声音,是一件正常的事情。应本着互相尊重、互相理解、互相包容的精神,加强沟通交流,反对采用各种方式进行恶意的人身攻击。

2、 业主委员会应通过各种活动,推动小区热心业主之间的相互交流、彼此理解,营造和谐家居的氛围。

    3、通过制订“乡规民约”(管理规约、业主大会议事规则)等举措,逐步建立业主自我管理,自我约束的机制,确保业主、业主大会对业委会的监督权和选举权。

 

         、业主委员会与物业管理企业的关系

 

业委会在行使自己的权利,维护业主权益的过程中,也要善于在政府部门的指导下,稳妥地处理好与物业管理公司的关系。

业主委员会在处理与物业公司的关系时,应把握几个大的方面——

1、选聘权

选聘什么样的物业管理公司才能管好自己的房产,使房产实现较好的保值和增值?业主大会应进行充分讨论和酝酿,并作出最终表决。在选聘之后,还要根据本小区的实际情况,制订一个负责任的合理的物业管理合同。

2、预算决定权

在实行酬金制的小区,物业公司每年第四季度都应提交第二年的预算,要收多少物业管理费,支出又是多少,有哪些项目?业主大会和业委会对预算要做认真而充分的讨论。并决定是否批准或修改此预算。

其他几项较为重要的权力,还包括:

3、物业专项维修基金的支出审批权

4、年度财务收支审计权

5、物业费停车费调价权

6、公共收益支配权

将物业管理费交给管家物业公司之后,他们用的怎么样,用到什么地方去了?这些都要聘请专业公司进行专项审计,对业主有个明确的交待。

因篇幅所限,上述这几条,就不再此做详细的阐述。

 

业主委员会与业主大会什么关系?现有的物业管理条例在此问题上的表述有些模糊,各地业主社团对此问题也有争议。但从立法本意来说,业委会是业主大会的执行机构。这一点,应是没有疑问的。业委会就是为全体业主“打工”,用句通俗的话来说,也可以认为是业主大会的“秘书处”。

如同各级政府要接受民众的监督一样,业委会自觉接受业主大会和全体业主的质询和监督。就也是毫无疑问的。业委会应在业主大会的监督之下,履行自己的职责和权力。

     这个观念真正树立了,并在实践中体现,上边提到的那些廉洁自律阳光运作等等问题,也就应能较好地得到解决。


楼主 2017/12/29 14:46:33  超级管理 编辑 删除
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